1b
2.thamdinhgia
tham dinh gia 3
tham dinh gia 4
tham dinh gia 5
tham_dinh_gia_10
tham_dinh_gia_20
SACOMVALUE: NEWS & EVENT News Đầu tư cải tạo chung cư cũ: Doanh nghiệp còn e ngại!

Đầu tư cải tạo chung cư cũ: Doanh nghiệp còn e ngại!

There are no translations available.

13.6.1
Đền bù giải phóng mặt bằng mất nhiều thời gian, thủ tục hành chính kéo dài, lợi nhuận định mức không quá 10%,... chính là những thách thức hiện nay khiến doanh nghiệp e ngại đầu tư cải tạo chung cư cũ tại Tp.HCM.

Tại buổi toạ đàm: "Giải pháp cải tạo chung cư cũ" diễn ra ngày 11/6 tại Tp.HCM, nhiều sở, ban ngành, quận, huyện và doanh nghiệp đã thẳng thắn đóng góp ý kiến và đề xuất giải pháp cho kênh đầu tư này.

Là một doanh nghiệp từng tham gia cải tạo 4 chung cư cũ tại Tp.HCM, ông Phạm Ngọc Lâm, Chủ tịch Công ty CP Đức Khải chia sẻ, xét một cách công bằng, nếu không có lợi nhuận thì không doanh nghiệp nào dám đầu tư. Nhưng trong quá trình cải tạo 4 dự án chung cư cũ trên địa bàn Tp.HCM, có những giai đoạn để đạt được kết quả nhanh, thậm chí Đức Khải buộc phải chấp nhận lỗ.

Ông Lâm cho biết, may mắn là vẫn còn có công cụ hỗ trợ để doanh nghiệp theo đuổi dự án, một trong số đó là thành phố có cơ chế linh hoạt trong việc tăng hệ số sử dụng đất ở mức độ nhất định. Lãnh đạo công ty Đức Khải cho hay, để tham gia kênh đầu tư này, công ty chỉ mong 10% lợi nhuận như thực hiện các chương trình nhà ở xã hội và tái định cư là tốt rồi.

Chung cư cũ
Tp.HCM vẫn còn nhiều chung cư cũ cần được cải tạo nhưng vì lo ngại có quá nhiều rủi ro
bủa vây nên các nhà đầu tư chưa mặn mà nhập cuộc. Ảnh: An Nhơn

Bên cạnh đó, ông Lâm cũng trình bày những rủi ro điển hình trong quá trình đầu tư cải tạo chung cư cũ. Tại Tp.HCM có những dự án vì thiếu sự đồng lòng đã kéo dài 16 năm chưa cải tạo xây mới được. Đây là thời gian bất khả thi đối với nhà kinh doanh bất động sản. Điển hình như dự án 350 Hoàng Văn Thụ có hơn 140 hộ, công ty Đức Khải đã chi bồi thường 130 hộ nhưng còn 12 hộ không chịu đi. Vướng mắc ở chỗ các hộ này thuộc diện lấn chiếm chứ không nằm trong nhóm bồi thường đã khiến cho việc di dời, thoả thuận kéo dài, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Cơ sở tìm sự đồng lòng của người dân là bồi thường thoả đáng, vị này đánh giá. Do đó, quy đổi giá trị chung cư sắp di dời nên căn cứ trên cơ sở chung cư cũ đổi ngang chung cư mới quanh khu vực. Nhưng thông thường, nhu cầu của người dân về giá bồi thường lại vượt cao hơn so với giá thực tế trên thị trường.

Lo ngại của người dân là chủ đầu tư thực hiện dự án kéo dài, khiến họ mất chốn an cư, không có chỗ ở hoặc bồi thường thấp thì không đủ để mua nhà khác. Trong khi lo ngại của doanh nghiệp là bồi thường 70-80% nhưng phần còn lại không được hỗ trợ để di dời dứt điểm, dẫn đến dự án trì trệ, chi phí vốn từ các khoản vay kéo dài có thể dẫn đến phá sản.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành phân tích, với cùng một số vốn, việc đầu tư chung cư cũ không hiệu quả bằng triển khai dự án mới mà còn phải đối mặt với rất nhiều rủi ro. Dù chi phí đầu tư vào đất không đổi, thủ tục hành chính giảm bớt và thời gian giải phóng mặt bằng được rút ngắn nhưng điều này cũng chưa cải thiện được bao nhiêu. Việc tăng hệ số sử dụng lên gấp 3-4 lần để doanh nghiệp có lãi khi cải tạo chung cư cũ là không khả thi vì gây áp lực lên hạ tầng.

Dưới vai trò là nhà quản lý địa phương, ông Châu Minh Hiếu, Phó chủ tịch UBND quận Tân Bình cho hay, cải tạo chung cư cũ đã và đang gặp rất nhiều khó khăn và có không ít rủi ro nên nhà đầu tư thường không mặn mà.

Cụ thể, đa phần các chung cư cũ trên địa bàn hiện nay có diện tích nhỏ hẹp, cải tạo khó khăn trong điều kiện kinh phí hạn hẹp. Quận đã báo cáo rà soát lên UBND Tp.HCM, đề xuất đến năm 2010 cải tạo 9 chung cư. Những chung cư này vừa có diện tích nhỏ, vừa nằm trong hẻm, vì vậy không hấp dẫn các thành phần kinh tế tham gia. Còn các nhà đầu tư có tiềm lực hầu như không mặn mà.

Một khó khăn thường trực hiện nay là các chung cư cũ cần phải cải tạo trong quá trình lập dự án đầu tư hay gặp phải tình trạng thủ tục hành chính kéo dài, chính sách bồi thường thay đổi liên tục, các chi phí thực hiện dự án quá lớn, chi phí xây dựng và lãi vay cao.

Ông Hiếu cho rằng, Nhà nước cần có nguồn cấp vốn cho các nhà đầu tư vay ưu đãi; thành lập quỹ điều tiết từ tiền sử dụng đất để cho vay cải tạo chung cư cũ; bán chỉ định các chung cư và cho phép chuyển mục đích sử dụng. Đồng thời, rút ngắn 50% thời gian thực hiện các thủ tục hành chính. Những phương án bồi thuờng chung cư thuộc sở hữu nhà nước đề nghị không tổ chức bồi thuờng bằng tiền mà tổ chức tạm cư; chỉ định thầu nhà đầu tư thực hiện các dự án này.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, Lê Hoàng Châu cũng đã chỉ ra một số bất cập. Theo nguyên tắc tái định cư thì 100% cho các chung cư cũ là hộ ở ghép cũng được tái định cư, vì vậy nếu không cho phép tăng số lượng căn hộ trong chung cư cải tạo thì chủ đầu tư không có lợi nhuận. Nếu như không có lãi thì rất khó kêu gọi đầu tư.

Vị này cho rằng, cơ chế cho phép UBND Tp.HCM được quyết lựa chọn nhà đầu tư tham gia các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ hỗ trợ tốt cho doanh nghiệp tham gia. Với dự án chỉ có một nhà đầu tư tham gia và đưa ra được phương án thực hiện, dàn xếp được nguồn vốn thì thành phố được chỉ định đầu tư, thì không cần trình lên Chính phủ nữa vì sẽ kéo dài thêm thời gian.

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc cho biết, việc cải tạo chung cư cũ là bước đột phá trong chương trình chỉnh trang đô thị, mấu chốt là làm sao hài hoà lợi ích người dân và nhà nước.

Khó khăn không chỉ nằm ở mật độ, quy mô dân số và hệ số sử dụng đất mà còn phải đảm bảo hạ tầng xã hội phải được bố trí khoa học. Ngoài ra, cần xem xét hệ số nén cư dân tang lên thì hạ tầng kỹ thuật có đảm bảo hay không.

Yếu tố khiến các nhà đầu tư cân nhắc hiện nay chính là bài toán hệ số sử dụng đất. Sở sẽ đề nghị các quận huyện đánh giá dân số đại trà và đang tổng rà soát lại phía Đông Tp.HCM - khu vực đang phát triển nóng. Còn các sở ngành liên quan có thể sẽ phải tính đến chỉ tiêu dân số linh hoạt. Chẳng hạn, khu nào cần nén và khu nào cần hạn chế.

Theo ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng, việc tổ chức di dời khẩn cấp mà thành phố đã và đang làm tại một số chung cư vì sự an toàn của người dân.

Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, để thúc đẩy các nhà đầu tư mạnh dạn tham gia cải tạo chung cư cũ nhằm góp phần chỉnh trang đô thị, Tp.HCM cần nhiều giải pháp ở nhiều cấp độ khác nhau. Các giải pháp tập trung chính vào việc đảm bảo lợi ích của các chủ thể tham gia như: Doanh nghiệp, người dân, nhà nước và xã hội thì mới khả thi. Đặc biệt, sự hài hoà lợi ích giữa doanh nghiệp, người dân và xã hội cần được công khai, minh bạch để tạo sự đồng lòng cao.

Lãnh đạo Sở Xây dựng gửi gắm đến các nhà đầu tư thông điệp rằng, thủ tục hành chính sẽ được rút ngắn trong thời gian tới. Theo đó, từ tháng 6/2016 bắt đầu thực hiện phân cấp phân quyền trong cải tạo chung cư cũ. Trong năm 2016, Sở Xây dựng cũng sẽ phối hợp cùng Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài nguyên môi trường để thực hiện cấp phép xây dựng một cửa, rút ngắn thời gian cho nhà đầu tư, giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư.

(Theo Vnexpress)

Share

Contacts

BUSINESS - MARKETING
Tel:  (08) 39918112 - Fax: (08) 39918117
Hotline: 0909 140 378 - 0938 193 010
 CUSTOMER CARE
Tel:  (08) 39915057 - Fax: (08) 39918117
Hotline:  0937 750 903 - 09 378 99 378

SUPPORT ONLINE


Mr.Hưng: 0909 140 378

Mr.Tiến: 0937 750 903

Ms.Nhung: 0938 193 010

PARTNER

PARTNER

  • dt1
  • dt2
  • dt3
  • dt4
  • dt5
  • dt6
  • dt7
  • dt8
  • dt9