Doanh nghiệp chuyển hướng sang phân khúc trung - cao cấp
Những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp quay lưng với các dự án nhà ở trung bình - thấp là rủi ro cao, lợi nhuận thấp, thiếu những chính sách hỗ trợ hiệu quả…
Trước đó, vào năm 2015, nhiều chuyên gia nhận định căn hộ giá trung bình sẽ thống lĩnh thị trường năm 2016. Bởi lẽ ở các đô thị lớn cư dân trẻ và người có thu nhập thấp tập trung đông, chưa thể tích lũy nhiều vốn liếng để sở hữu căn hộ cho riêng mình. Thế nhưng thực tế đang diễn ra trái ngược hoàn toàn với nhận định của các chuyên gia.
Trong khi các dự án trung – cao cấp được ồ ạt tung ra thì ác dự án căn hộ có giá trung bình – thấp ra mắt “nhỏ giọt” trong năm 2016. Hai quý đầu năm 2016, tỷ lệ hấp thụ căn hộ có dấu hiệu giảm. Theo các chuyên gia, thị trường đã có những dấu hiệu cho thấy sự “bội thực” do phát triển lệch pha. Tuy nhiên còn quá sớm để nhận định thị trường sắp vào đợt “ngủ đông” và giảm giá.
Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành cho biết chính phân khúc trung bình – thấp từng giúp các doanh nghiệp vực dậy sau thời kỳ “đóng băng”. Nhưng các nguyên nhân trên đã khiến các doanh nghiệp quay lưng với BĐS phân khúc trung bình - thấp để chuyển sang phân khúc cao hơn.
Phân khúc trung bình - thấp có điểm mạnh là sản phẩm không sợ ế hàng, tồn kho vì nhu cầu của thị trường rất lớn. Tuy nhiên, lợi nhuận thấp và rủi ro cao là điều khiến doanh nghiệp không mặn mà.
Năm 2014, một số doanh nghiệp đã góp phần vào việc hồi sinh thị trường BĐS bằng cách mua lại những dự án của các doanh nghiệp đang “sa lầy” để phát triển sản phẩm nhà ở có giá dưới 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi thị trường khởi sắc, cuối năm 2015, phân khúc trung bình – thấp đã bị bỏ rơi. Mới đây, tại 1 triển lãm BĐS gần đây tại Nhà thi đấu Phú Thọ, Q.10 chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc BĐS trung – cao cấp có mức giá trên 2 tỷ, thậm chí vài chục tỷ. Trong khi đó, phân khúc dưới 1 tỷ đồng lại vắng bóng
Theo ông Đực, mức giá trên 2 tỷ, thậm chí vài chục tỷ là mức giá quá tầm ngay cả với người có thu nhập tầm trung, ít người mua nhà để ở có thể tiếp cận, có chăng là đối tượng mua đi bán lại. Nếu thị trường tiếp tục phát triển theo hướng này mà không có các chính sách điều tiết, sẽ sớm xảy ra hiện tượng “bội thực”. Sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường có thể khiến nhiều doanh nghiệp thất bại.
Các chính sách cần thực chất và tạo động lực
Với mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông cư dân thành thị, theo ông Nguyễn Văn Đực, nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp theo đuổi phân khúc trung bình – thấp, đồng thời tăng cường quản lý, điều tiết thị trường.
Khó khăn lớn chung của các doanh nghiệp là việc tiếp cận quỹ đất và thời gian hoàn tất các thủ tục pháp lý. Một dự án được ra mắt, doanh nghiệp thường mất 3 - 5 năm để hoàn thành việc đền bù, giải tỏa. Xu hướng hiện nay là họ chọn mua lại những dự án chết đã có đầy đủ thủ tục pháp lý để triển khai ngay. Việc mua lại những dự án đã chết đồng nghĩa với việc mua luôn phần nợ xấu, lãi vay… của doanh nghiệp đã chết. Chính vì thế giá đất bị đẩy lên khá cao so với giá trị thật. Các chi phí khác như vật tư xây dựng, nhân công, bán hàng… khiến rất khó để có giá dưới 15 triệu đồng/m2. Ông Đực dự đoán, xu hướng sắp tới sẽ là nhà ở có giá từ 18 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, do bội chi ngân sách, lạm phát tăng, lãi suất ngân hàng đang có dấu hiệu tăng. Đây sẽ là một bất lợi đối với các doanh nghiệp BĐS. Nếu lãi suất tăng, phân khúc trung bình – thấp có biên độ lợi nhuận nhỏ sẽ đối mặt với rủi ro hoàn vốn hoặc lỗ vốn rất cao
Cũng theo ông Nguyễn Văn Đực, việc quản lý các dự án nhà ở chỉ mới dừng lại ở việc tổng kết, thống kê chứ cơ quan quản lý chưa đưa ra những định hướng chiến lược điều tiết thị trường, hướng dẫn doanh nghiệp thi hành. Đặc biệt, với mục tiêu phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, có thể thấy các chính sách hiện vẫn còn mang nặng tính hình thức.
Ngoài việc đưa ra chính sách, việc thực thi và giám sát chính sách cũng quan trọng không kém. Gói hỗ trợ 30 ngàn tỷ đồng được đưa ra với mục đích tốt nhưng không phát huy tác dụng mà trở thành cơ hội để nhiều doanh nghiệp và nhiều cá nhân bắt tay nhau trục lợi.
Ông Đực đề xuất, để phát triển nhà ở trung bình – thấp mức giá dưới 15 triệu đồng/m2, nhà nước cần tổ chức một nhóm nghiên cứu chuyên trách, trên cơ sở tổ chức các tọa đàm lấy ý kiến của doanh nghiệp, đưa ra các chính sách cụ thể, định hướng doanh nghiệp thi hành.
Đặc biệt, cần có các chương trình hỗ trợ dài hạn từ chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, tín dụng, quỹ đất… cho các dự án nhà ở trung bình và xã hội. Nếu chính sách đối với doanh nghiệp nhà ở thương mại và đối tượng này không khác gì nhau thì khó mà thu hút doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư.
Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield châu Á – Thái Bình Dương, bà Sigrid Zialcita bày tỏ quan điểm thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay rất mới và phát triển nóng vì thiếu sự quy hoạch hợp lý. Việt Nam khá giống với Indonesia và Philippines.
Bà Sigrid Zialcita nêu ra một ví dụ tiêu biểu trong phát triển nhà ở trung bình – thấp để Việt Nam có thể học tập là Singapore. Hiện Singapore có tỷ lệ sở hữu nhà ở cao thứ ba trên thế giới, đến 90,5% dân số, 80% trong số này được hưởng ưu đãi từ hệ thống nhà ở xã hội của Chính phủ. Singapore đã xây dựng một Ủy ban chuyên trách về nhà ở, là đầu mối tổ chức xây dựng quỹ nhà ở trên một quy mô rộng lớn và tiếp cận được với nhu cầu thực tế. Sự liên kết và quản lý chặt chẽ cung – cầu từ Ủy ban này giúp người mua có thể mua được nhà với ưu đãi tốt nhất từ chính phủ, đồng thời cho phép khu vực tư nhân được tham gia phát triển nhà ở chất lượng với giá phải chăng.
